在现实生活里，由于条件的变化，如人口增加，收入稳定性，生活风格，使人最先想到的就是换房问题。如果原住房产尚有按揭贷款余额，则需要小心处理，否则有可能计划难以实现，未雨绸缪是很有必要的。在按揭贷款到期之前，决定购买新房，卖掉旧房，就会涉及到申请新的按揭贷款，还掉原有按揭贷款并解除抵押的问题。
下面就换房过程中不同情况分析如下。
1.先卖后买
如果先完成卖房交易，需要房主住临时住所，虽然比较折腾人，但安排是最简便的。将卖房款入账后，作为首付款用于买房交易。喜欢办事稳妥的人通常选择这种做法，麻烦自己，不麻烦银行。在实际生活中，很少有人先卖掉房子再开始找房子，通常情况下是边卖边找，不过在签署买卖合同时将卖房交易的交割日期安排在买房交易的交割日之前。
2.同一时间买卖
买和卖房产的交割时间是换房交易安排中的核心问题。换房交易中，最理想的状态是买新房和卖旧房的交割日期是同一天。
如果借款人在同一天能完成买卖两个房子的交易，商业银行和LENDER的按揭贷款都是“可携带式”的，即借款人可以将原有房产的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而免除原有按揭贷款未到期引起的罚款。如果旧房的买主希望接手售房人原来的按揭贷款也可以。例如，A将房产出售给B，A还有按揭贷款余额50万，如果B愿意接手A的贷款，并且符合贷款条件，则可以接手A的贷款，A提前解除贷款合约没有罚款。我们称这种做法是“可让渡贷款”。换房过程中，如果交接两处房产在同一天，财务安排会更加经济一些，但操作起来有一定难度，而且有风险，一旦其中一笔交易出现纰漏或延误， 则会影响另一笔交易。
3.先买后卖
如果需要先买房，搬进新家后再挂牌出售的原房产，则需要自己有足够的首付款来完成买房交易。同时，要找专业人士处理同时支撑两个按揭贷款的问题。很多人的还款能力并不足以同时支持两个房子的按揭贷款，所以要找银行。有些银行可以将即将出售的房产视作出租用房，并派评估师评估租金的市场价，再将市场价乘以一定的折扣，以收入抵减的方法计入个人收入，只有这样才可以使人有能力同时支持两个按揭贷款。例如：新房按揭贷款和其他支出总计每月$4,200，家庭每月税前收入$10,000；旧房预估租金$2,250，银行按照租金收入市场价的80%来计入个人收入，即$ 1800；原按揭贷款和原房产其他支出每月$1600，用收支抵减法计算，即，完成购房交易后，每月总支出$4200，总收入$ 10200（10000+1800-1600），家庭偿债能力4200/10200=41.1%，小于42%，因此，符合银行的贷款标准。如果不使用抵减法，使用直接法，完成购房交易后，偿债比例为（4200+1600）/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合银行贷款标准。自己很难搞清银行的标准和计算方法，因此，在打算换房之前一定要咨询清楚。每个银行计算的方法和标准都不一样。BMO使用的是租金收入抵减法，因此，对换房的人来说，财务上的安排更容易些。
如果在买房之前或之后将现有住房卖出，但买房交割日在前，卖房交割日在后，如果借款人首付不足，则可以申请过桥贷款（bridge loan），银行批准过桥贷款有个条件:原有住房已经无条件出售，也就是说银行要验证售房合同已经取消了全部条件。过桥贷款的利率通常高于按揭贷款利率，所以换房人会在卖房后当天还清。如果出售房产之后结余较多，借款人可以在申请按揭贷款的同时申请房屋净值贷款额度，买房交易交割时，使用房屋净值贷款额度来完成交易，待原有住房售出后，立刻将信用额度还清，从而降低贷款本金。例如，原房产售价81万，尚有贷款余额33万，买新房首付款10万元，新房房价115万元，新按揭贷款74.75万，房屋净值额度48万，过桥贷款31.5万元，新房房屋贷款总计106.25万元，买房交割日8月10日，卖房交割日9月20 日。借款人在8月10日将首付款10万元交给律师，银行将全部贷款106.25万放款给律师，从而完成买房交易。9月20日完成卖房交易后，借款人将过桥贷款归还银行，借款人从即日起新的贷款余额只有按揭贷款74.75万。
换房过程中经常有意想不到的事情发生。最常见的是买房交易已经无法更改，但现有住房没有售出。如果借款人首付款足以支持买房交易，情况比较容易处理，即，前面所讲的，临时将待售住房按照出租房看待，银行需要评估租金的市值。如果首付款不足就麻烦了，需要动用其他信用工具解决问题。
能贷到多少钱，最主要决定于收入多少。但两种情况下贷款多少有差异：
1.卖房交割期不迟于买房交割期(先卖后买)，即不需要过桥贷款的情况，会贷的多些。
2.卖房交割期晚于买房交割期(先买后卖)，并且首付严重靠卖房所得，贷款金额会减少，因为银行会按照同时承担两个房贷的情况衡量贷款承受能力。
注：有些银行对于新移民和非居民贷款政策中不提供过桥贷款，有收入的新移民除外。
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该文刊登在《安居周刊》253期
